拆遷評(píng)估有哪些條件？選擇合規(guī)的評(píng)估機(jī)構(gòu)

拆遷評(píng)估是我們通常說(shuō)的拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估。拆遷補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估指的是在拆遷公告下發(fā)后，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法對(duì)拆遷區(qū)域內(nèi)的房產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估確定的行為。那么，拆遷評(píng)估有哪些條件？

一、 評(píng)估機(jī)構(gòu)要合規(guī)

實(shí)踐中，很多被拆遷人會(huì)問(wèn)：“我們可以自己請(qǐng)?jiān)u估公司么，拆遷方請(qǐng)的給我們?cè)u(píng)估的太少了！”提到評(píng)估報(bào)告，首先就是評(píng)估公司的選定問(wèn)題，法律上是如何規(guī)定的？真的是拆遷方說(shuō)了算么？

1、評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定

根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十條、《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第四條規(guī)定可知：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)首先要由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;協(xié)商不成的，由房屋征收部門(mén)組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。實(shí)踐中，拆遷方不讓被拆遷人選定，直接“硬塞”評(píng)估機(jī)構(gòu)的做法，是明顯不合法的。

2、評(píng)估公司的資質(zhì)

在拆遷中對(duì)我們房屋進(jìn)行評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，并從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。在評(píng)估報(bào)告里，也應(yīng)該列明估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。如果這個(gè)單位根本沒(méi)有取得法定的資質(zhì)，那么他就沒(méi)有評(píng)估的資格，作出的評(píng)估報(bào)告是不受法律保護(hù)的。

二、 評(píng)估方法應(yīng)得當(dāng)

被拆遷房屋的價(jià)值是評(píng)估來(lái)定的，評(píng)估對(duì)之后的拆遷補(bǔ)償有重要的影響。評(píng)估應(yīng)該選用哪些方法才能使評(píng)估價(jià)格公平合理呢？總的來(lái)講，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估;被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估;被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。

在拆遷過(guò)程中，大部分評(píng)估使用的是市場(chǎng)評(píng)估法。因此，大家可以根據(jù)同地段類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)來(lái)衡量一下自己的房屋價(jià)值。

三、 評(píng)估程序需合法

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》：自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間，房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：1明確估價(jià)基本事項(xiàng);2擬定估價(jià)作業(yè)方案;3搜集估價(jià)所需資料;4實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象;5選定估價(jià)方法計(jì)算;6確定估價(jià)結(jié)果;7撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告;8估價(jià)資料歸檔。

評(píng)估是實(shí)地考察得出的，不是想象構(gòu)思出來(lái)的。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。

四、 評(píng)估報(bào)告組成需全面

完整的估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分：1封面;2目錄;3致委托方函;4估價(jià)師聲明;5估價(jià)的假設(shè)和限制條件;6估價(jià)結(jié)果報(bào)告;7估價(jià)技術(shù)報(bào)告;8附件。

在實(shí)踐中，大部分被拆遷人收到的只是寫(xiě)有價(jià)格的結(jié)果報(bào)告，但是法律規(guī)定的評(píng)估報(bào)告，應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論。

在評(píng)估過(guò)程中，每一個(gè)步驟都關(guān)系到評(píng)估結(jié)果，關(guān)系到后續(xù)的拆遷補(bǔ)償，關(guān)系到以后的生活居住水平。被拆人一定要對(duì)合法的評(píng)估有所了解，才能對(duì)評(píng)估報(bào)告準(zhǔn)確分辨。如果大家對(duì)評(píng)估有疑問(wèn)，建議及時(shí)咨詢律師，通過(guò)專業(yè)的解答救濟(jì)自己的合法權(quán)益。