小產(chǎn)權(quán)房可以直接強(qiáng)拆嗎？合理的做法是這樣的

農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，基本都是小產(chǎn)權(quán)房，有的小產(chǎn)權(quán)房是有手續(xù)合法的，有的是不合法的。那么農(nóng)村集體建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房是不是違章建筑？會(huì)被強(qiáng)拆嗎？可以直接強(qiáng)拆嗎？

在集體建設(shè)用地上建成的小產(chǎn)權(quán)房，依法辦理了審批手續(xù)后，即屬于合法建筑。簡(jiǎn)單地說，就是利用宅基地建成的房子，法律上是允許在該土地上建房的，所以依法獲得審批后，即屬于合法建筑，并且不會(huì)被拆遷。

在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建成的房子，違反土地管理法，屬于非法建筑，可能遭到拆遷。按照土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)，而建成房子屬于非農(nóng)建設(shè)，所以屬于非法建筑，一旦被發(fā)現(xiàn)，可能被拆，不過即使是強(qiáng)拆也需要按照既定的法律程序來執(zhí)行，而不是直接強(qiáng)拆。

所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)村集體土地上建造的商品性住宅，其土地性質(zhì)屬于集體土地使用權(quán)。目前我國法律法規(guī)及國土資源部的政策都禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地以獲取集體土地使用權(quán)。因此，所謂“小產(chǎn)權(quán)房”買受人無法辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明，并需承擔(dān)買賣無效之風(fēng)險(xiǎn)。

以下情形建成的房子即屬于違章建筑：

1、未申請(qǐng)或申請(qǐng)后未獲得批準(zhǔn)，并未取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的房子;

2、擅自改變建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建成的房子;

3、擅自改變了使用性質(zhì)建成的房子;

4、臨時(shí)建筑建設(shè)后超過有效期未拆除成為永久性建筑的房子;

5、通過偽造相關(guān)材料向主管部門騙取許可證而建成的房子。

由于根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不得購買在集體所有的土地上建設(shè)的房屋，因此買賣合同歸于無效。在此情況下，應(yīng)首先認(rèn)定所涉房屋的所有權(quán)是屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，或者屬于宅基地使用人所有，拆遷安置補(bǔ)償?shù)睦?，只能由所有?quán)人即集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員享有。

小產(chǎn)權(quán)房屬于集體產(chǎn)權(quán)，有的是違法占地建設(shè)的;有的是在劃撥土地上建的;還有的是在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上開發(fā)的。但是只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù)，就是合法建筑。合法的不會(huì)被強(qiáng)拆，違法的則會(huì)。

因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房沒有獨(dú)立的房產(chǎn)證，所以不能過戶，購買時(shí)只能簽訂買賣合同。但是也只能在集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓，非本集體成員的第三人購買得不到保護(hù)，如果拆遷也得不到補(bǔ)償。

小產(chǎn)權(quán)房的法律效力：

“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力一般認(rèn)定無效為原則。但也區(qū)分不同情況：

對(duì)于發(fā)生在本鄉(xiāng)范圍內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的農(nóng)村房屋買賣，該房屋買賣合同認(rèn)定有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

對(duì)于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓過戶。其同時(shí)對(duì)房屋的保值和升值也有一定影響。

中國實(shí)行二元制土地所有權(quán)結(jié)構(gòu)，即國有土地所有制和集體土地所有制。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地只享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，即不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。因此，小產(chǎn)權(quán)房不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售，只能在村集體成員內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、置換。