無(wú)證房能定性違章建筑嗎？答案是不一定

我們都知道很多的房屋都是老年間修建的，也因?yàn)闅v史、風(fēng)俗習(xí)慣等原因，沒(méi)有辦理房產(chǎn)證等，那么，無(wú)證建筑是否就是違章建筑？這樣情況一旦房屋遭遇拆遷時(shí)是否可以獲得補(bǔ)償？這也是被拆遷人最關(guān)心的問(wèn)題。尤其是農(nóng)村地區(qū)，類(lèi)似的無(wú)證房頗多。

在房屋征收過(guò)程中，對(duì)因歷史原因形成的沒(méi)有建設(shè)審批手續(xù)和產(chǎn)權(quán)證照的房屋，行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在征收之前依法予以甄別，作出處理，不能簡(jiǎn)單將無(wú)證房屋一律認(rèn)定為違法建筑，不予征收補(bǔ)償;違法拆除因歷史形成的無(wú)證房屋造成損失的，也不能簡(jiǎn)單以無(wú)證房屋即為違法建筑為由，不予行政賠償。在行政機(jī)關(guān)沒(méi)有充分證據(jù)證明被拆除的無(wú)證房屋屬于違法建筑的情況下，應(yīng)當(dāng)將該房屋視為合法建筑，依法予以行政賠償。行政賠償?shù)捻?xiàng)目、數(shù)額不得少于被征收人通過(guò)合法征收補(bǔ)償程序獲得的行政補(bǔ)償項(xiàng)目、數(shù)額。

所以，我們來(lái)看看違建是如何認(rèn)定的？

簡(jiǎn)單說(shuō)，違法建筑其實(shí)就是不按照規(guī)定蓋的房子，或者是采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)而新建、擴(kuò)建或改建的建筑。違法建筑一般包括以下幾種情形：

1、沒(méi)有申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲得批準(zhǔn);

2、沒(méi)有取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建成的建筑;

3、雖然取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但未按照批準(zhǔn)的范圍、使用性質(zhì)建成的建筑;4、擅自將臨時(shí)建筑建設(shè)為永久性的建筑。

那么違建房一定就是違建嗎？答案是不一定！

我們都知道在很早之前《土地管理法》并沒(méi)有那么嚴(yán)格，很多的農(nóng)房都是沒(méi)有證件的，對(duì)于農(nóng)民的宅基地大都采取十分簡(jiǎn)單的審批手續(xù)，往往宅基地劃定的地塊通過(guò)審批后，農(nóng)民們都只會(huì)拿到一張紙，上面寫(xiě)著審批的內(nèi)容，同時(shí)蓋有政府的公章。

但是現(xiàn)在由于國(guó)家大力發(fā)展農(nóng)村，所以搬遷也就越來(lái)越多，許多無(wú)證建筑給很多人造成了困擾?？墒怯谇橛诶砟切┙?jīng)過(guò)簡(jiǎn)單審批的房屋也都應(yīng)該屬于合法建筑，這些是歷史原因沒(méi)有證件的建筑，無(wú)論如何都不能被認(rèn)定為違建。所以違建的認(rèn)定仍然應(yīng)結(jié)合實(shí)際具體分析，而不能把無(wú)證建筑一概論為違建。

再補(bǔ)充幾點(diǎn)，對(duì)于認(rèn)定違建的程序，我們需要記住三個(gè)時(shí)間點(diǎn)：

第一個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，1982年公布《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》

這是首次提出了宅基地的面積規(guī)定，提出村民建房用地，由省級(jí)政府根據(jù)山區(qū)、丘陵、平原等不同情況規(guī)定用地限額，縣級(jí)政府規(guī)定宅基地面積標(biāo)準(zhǔn)。

在此之前，沒(méi)有法規(guī)條例對(duì)宅基地面積有過(guò)統(tǒng)一規(guī)定。因此，1982年前建房占用的宅基地面積不管多大，只要之后沒(méi)有擴(kuò)大，都是合法的，并且要維持現(xiàn)狀并按實(shí)際面積予以確權(quán)。

第二個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，1987年1月實(shí)施《土地管理法》

根據(jù)該法規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。這是首次把宅基地面積規(guī)定上升到法的高度。

對(duì)于1982年《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》公布以后至1987年1月《土地管理法》實(shí)施期間，建設(shè)住房宅基地超面積的，經(jīng)過(guò)地方政府依照國(guó)家政策處理后，可以維持現(xiàn)狀并進(jìn)行確權(quán)。

第三個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，2008年1月頒布實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

該法第一次明確提出在自己宅基地上建造房屋，需要取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證，翻建、重建、加建等行為的相關(guān)規(guī)定，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

在此之前，《土地管理法》等相關(guān)法規(guī)，只有宅基地申請(qǐng)審批的相關(guān)要求，而沒(méi)有建設(shè)住房上報(bào)審批的明確要求。根據(jù)不溯及既往的原則，2008年以前在自己宅基地上建造的房屋是不是合法，不能簡(jiǎn)單的以是不是取得規(guī)劃許可證、有沒(méi)有辦理房產(chǎn)證來(lái)判定。